Lorsqu'il s'agit de gérer votre patrimoine immobilier, vous pouvez être amené à vous interroger sur le démembrement de propriété et notamment sur l'usufruit. Que vous soyez bénéficiaire de ce droit via une donation ou une succession, ou que vous envisagiez de donner un bien en nue-propriété, il est essentiel de bien comprendre les tenants et aboutissants de l'usufruit. Les notaires de l'étude AIX'ACTES, implantés à Aix-en-Provence et intervenant sur tout le bassin aixois, sont à vos côtés pour vous éclairer sur ce sujet complexe et trouver la solution la plus adaptée à votre situation.
Optimiser votre patrimoine grâce à l'usufruit
L'usufruit s'éteint naturellement au décès de l'usufruitier s'il est viager, ou à l'arrivée du terme s'il est temporaire. Le nu-propriétaire récupère alors la pleine propriété du bien, sans formalité particulière. Mais d'autres causes peuvent mettre fin à l'usufruit de façon anticipée :
Là encore, les conseils avisés de votre notaire vous permettront d'anticiper sereinement ces différents cas de figure.
À noter : l'usufruit peut aussi s'éteindre par consolidation, lorsque l'usufruitier devient également nu-propriétaire, par exemple en héritant de la nue-propriété.
Que ce soit pour le calcul des frais de notaire lors d'une donation ou pour déterminer la valeur de la nue-propriété en cas de vente, il est crucial de savoir évaluer l'usufruit. Pour un usufruit viager, le Code civil prévoit un barème fiscal en fonction de l'âge de l'usufruitier :
S'il s'agit d'un usufruit temporaire, la valeur est de 23 % de la pleine propriété pour chaque période de 10 ans. Enfin, le droit d'usage et d'habitation est estimé à 60 % de la valeur de l'usufruit. En cas de donation ou succession, une bonne évaluation de l'usufruit permettra d'optimiser fiscalement l'opération.
L'usufruit économique est un mécanisme permettant à une personne, l'usufruitier, de jouir d'un bien (comme un bien immobilier ou un portefeuille de titres) sans en être pleinement propriétaire. Contrairement à l'usufruit classique, qui accorde un usage direct du bien, l'usufruit économique confère uniquement un droit aux revenus générés par le bien, sans la jouissance physique.
Par exemple, dans le cadre de la gestion d’un portefeuille d’actions, l’usufruitier perçoit les dividendes, mais ne peut pas disposer des titres eux-mêmes, réservés au nu-propriétaire. Cela permet de partager les avantages économiques d'un bien tout en optimisant sa gestion patrimoniale.
L'usufruit économique est souvent utilisé dans un contexte familial ou professionnel afin de transmettre une partie des revenus d'un bien, tout en protégeant le capital. Il offre des avantages fiscaux, car il permet de répartir la charge fiscale entre usufruitier et nu-propriétaire, notamment en matière d’impôt sur le revenu et de droits de donation.
De plus, il favorise la transmission intergénérationnelle, tout en conservant le contrôle sur le capital. L'usufruit économique est donc un levier stratégique dans les montages patrimoniaux, permettant d'alléger la fiscalité tout en répondant aux besoins financiers des bénéficiaires.
L'usufruit trouve naturellement sa place dans les schémas de transmission, que ce soit par voie de succession ou de donation. Ainsi, le conjoint survivant bénéficie de par la loi de l'usufruit de la résidence principale et d'une partie des biens de son époux décédé. Mais l'usufruit peut aussi être un levier intéressant dans le cadre d'une donation, pour transmettre un bien à ses enfants tout en conservant la jouissance (dans le cas d'une donation avec réserve d'usufruit) ou pour gratifier son conjoint (usufruit temporaire). Votre notaire saura vous proposer la rédaction la plus adaptée à vos objectifs patrimoniaux.
Bon à savoir : depuis 2007, la convention de quasi-usufruit permet au conjoint survivant de disposer librement des sommes d'argent ou des valeurs mobilières reçues en usufruit. Il pourra ainsi utiliser le capital, à charge pour lui de le reconstituer au moment de la liquidation de la succession.
L'usufruit est donc un droit essentiel à maîtriser lorsqu'on souhaite valoriser et transmettre son patrimoine immobilier de façon optimale. Grâce à l'accompagnement sur mesure de l'étude AIX'ACTES, vous serez en mesure de tirer le meilleur parti de ce démembrement de propriété, tout en sécurisant votre situation et celle de vos proches.
Vos notaires à Aix-en-Provence vous guideront à chaque étape, de la rédaction des actes (donation, convention d'usufruit) au calcul des droits, en passant par la résolution d'éventuels conflits entre usufruitier et nu-propriétaire. Alors, n'hésitez pas à contacter Maître Nadia DEFALQUE-CAHON et Maître Hubert ALLEGRE pour bénéficier d'un conseil personnalisé et adapté aux spécificités locales du bassin aixois.
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