Vous envisagez de vendre votre maison et vous vous interrogez sur la fiscalité qui s'applique à cette transaction ? Il est essentiel de bien comprendre les règles en matière de plus-value immobilière pour éviter les mauvaises surprises. Il est nécessaire d'être accompagnés dans cette démarche et conseillés sur les aspects fiscaux de votre vente.
La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente de votre maison et son prix d'acquisition (ou sa valeur lors d'une donation ou succession). Si cette différence est positive, vous réalisez une plus-value qui est soumise à l'impôt et aux prélèvements sociaux. Notez que les ventes d'un montant inférieur à 15 000 € sont exonérées d'impôt sur la plus-value.
Le calcul de la plus-value imposable prend en compte plusieurs éléments. Tout d'abord, on détermine la plus-value brute en soustrayant le prix d'acquisition (augmenté des frais d'acquisition) au prix de vente. Ensuite, certains frais et travaux peuvent être déduits, comme les dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement réalisées depuis l'achat. Pour être pris en compte, les travaux doivent avoir été réalisés par un professionnel, facturés et payés par le vendeur.
À noter : La plus-value doit être déclarée lors de la vente chez le notaire, qui se charge de la télédéclarer aux services fiscaux dans le mois suivant la vente.
La fiscalité sur la plus-value immobilière tient compte de la durée de détention du bien. Plus vous avez conservé votre maison longtemps, plus les abattements sont importants. Pour l'impôt sur le revenu, l'abattement est de 6% par an de la 6e à la 21e année de détention, puis de 4% pour la 22e année. Ainsi, au-delà de 22 ans de détention, la plus-value est exonérée d'impôt. Un abattement exceptionnel de 70% ou 85% peut également s'appliquer uniquement sur l'impôt sur le revenu, selon la durée de détention du bien au 1er janvier 2013.
Pour les prélèvements sociaux, l'abattement est de 1,65% par an de la 6e à la 21e année, puis de 1,60% pour la 22e année et enfin de 9% par an au-delà de la 22e année. L'exonération totale intervient donc après 30 ans de détention.
Le taux d'imposition sur la plus-value immobilière est actuellement de 19%. À cela s'ajoutent les prélèvements sociaux au taux global de 17,2%, décomposé en 9,9% de CSG, 0,5% de CRDS et 7,5% de prélèvement de solidarité. Pour les plus-values supérieures à 50 000 €, une surtaxe progressive peut également s'appliquer, allant de 2% à 6% selon le montant de la plus-value. Une taxe supplémentaire s'applique même sur les plus-values dépassant 100 000 €, au taux de 2% à 6%.
Conseil : Si vous avez réalisé une moins-value lors de la vente d'un bien immobilier, sachez que vous pouvez l'imputer sur les plus-values de même nature réalisées au cours de la même année ou des 10 années suivantes.
Certaines situations permettent de bénéficier d'une exonération totale ou partielle de la plus-value. C'est notamment le cas pour la vente de votre résidence principale, qui s'entend du logement occupé au moins 8 mois par an, sauf cas particuliers (obligation professionnelle, raisons de santé, cas de force majeure). Si le bien vendu est votre habitation principale au moment de la cession, vous êtes exonéré de plus-value, quelles que soient la durée de détention et la plus-value réalisée.
D'autres cas d'exonération existent, sous certaines conditions :
Exemple : Marc et Sophie, âgés de 70 ans, vendent une maison qui n'est pas leur résidence principale pour 200 000 €. Leur revenu fiscal de référence est de 18 000 €. Ils peuvent bénéficier d'une exonération totale de plus-value car ils remplissent les conditions liées à l'âge et aux revenus.
Plusieurs stratégies peuvent être mises en place pour optimiser la fiscalité lors de la vente de votre maison. La durée de détention est un élément clé, puisque les abattements augmentent avec le temps. Si votre projet le permet, il peut être judicieux d'attendre d'avoir atteint une durée de détention permettant de bénéficier d'abattements conséquents.
La valorisation des travaux et aménagements réalisés dans votre maison permet également de réduire la plus-value imposable. Pensez à conserver les factures et justificatifs de ces travaux.
Enfin, le dispositif de l'achat-revente peut être intéressant si vous vendez pour racheter un autre bien. En vendant et en rachetant dans un délai de 12 mois (avant ou après la vente), et en transférant votre domicile principal dans le nouveau bien dans les 12 mois suivant l'achat, vous pouvez bénéficier d'une exonération sous certaines conditions.
À noter : La taxe de 10% sur les plus-values réalisées lors de la vente de terrains nus rendus constructibles est maintenue, même après la réforme de la fiscalité immobilière.
Les notaires sont à vos côtés pour vous guider dans la vente de votre maison à Aix-en-Provence et ses environs. Ils mettent leur expertise à votre service pour sécuriser votre transaction et optimiser sa fiscalité. N'hésitez pas à les contacter pour bénéficier de conseils personnalisés et d'un accompagnement sur-mesure.